For decades, public market equity and fixed income assets dominated most investment portfolios, but for reasons that we describe below, core private market investments now represent a meaningful component of the policy asset mix of many institutional investors. Among other things, core private market investments offer the following features:
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Private market asset classes such as real estate, infrastructure, and commercial mortgages offer a diverse range of domestic and international investment opportunities, with varying return and risk characteristics. By focusing on high-quality investment opportunities available within these asset classes, our flagship private market strategies are designed to provide investors with the building blocks to establish a long-term foundation for their investment portfolios, alongside traditional fixed income and equity investments. The following core principles guide our investment philosophy:
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2025 outlook
After several years of low transaction volume across the Canadian commercial real estate market, sentiment appears to be improving in response to rate cuts by the Bank of Canada, which began earlier this year and are expected to continue into 2025. Despite aggressive Bank of Canada activity, Government of Canada (GoC) bond rates have remained volatile, driven most recently by U.S. trade uncertainty. Stabilization in GoC interest rates should help stimulate real estate market activity as leverage would become supportive and act as a tailwind for activity moving forward. This improved sentiment has already resulted in several notable office transactions recently, and we expect commercial mortgage origination activity will continue to increase from here.
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Our approach
RBC GAM commercial mortgage platform
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* Please refer the ESG disclaimer at the end of the document.
The team focuses on investing in loans that offer attractive reward-for-risk, and benefits from exceptional access across the mortgage market through our market-leading origination network. To support our clients’ investment objectives, our platform offers access across the commercial mortgage risk and return spectrum from conventional to high yield, including strategies that comprise U.S. commercial mortgage-backed securities (CMBS).
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The team typically reviews over $15 billion of mortgage opportunities and invests in $1–1.5 billion annually. Our platform provides access to opportunities, information, and enhanced visibility on risk in a private market where access to information is closely held. The team has a strong market position that benefits from real-time market information sourced from our existing $7 billion portfolio comprised of over 450 loans.1 We employ a disciplined approach to underwriting and continue to target quality properties, borrowers, and sponsors when originating new loans.
1 As at December 31,2024
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Perspectives 2025
À l’approche de 2025, l’écart entre les résultats d’exploitation positifs sous-jacents des propriétés et la confiance hésitante des marchés des capitaux a engendré des conditions de placement favorables pour les investisseurs dotés d’une bonne capitalisation. Les marchés devraient être soutenus par d’autres réductions possibles du taux directeur de la Banque du Canada et la diminution des nouvelles constructions ; ces facteurs devraient accroître les tensions sur les marchés et soutenir les taux d’occupation dans tous les secteurs.
La population devrait croître moins rapidement à court terme, mais nous nous attendons à ce que le taux de croissance plus durable à long terme demeure vigoureux et favorable à la catégorie d’actifs. Par ailleurs, les principaux risques à surveiller comprennent le ralentissement de la croissance économique et les vents contraires soufflant sur le marché du travail. De plus, certains investisseurs ont toujours du mal à accéder à des capitaux, que ce soit pour financer des engagements de promotion immobilière ou réduire leur effet de levier financier, ce qui renforce la valeur d’une stratégie axée sur des actifs et des marchés de base diversifiés et à faible endettement.
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Notre approche
Notre stratégie de placements immobiliers canadiens de base permet aux investisseurs d’accéder à un portefeuille d’actifs de grande qualité dont la diversification repose sur différents types de régions, de propriétés et de locataires. En misant sur la qualité et la diversification, cette stratégie vise à fournir des revenus prévisibles et croissants ainsi que des rendements totaux stables à long terme. La stratégie consiste en un fonds commun de placement doté d’un calendrier de souscription et de rachat trimestriel.
Notre stratégie repose sur la conviction que des placements dans l’immobilier canadien de base, c’est-à-dire des actifs de base dans des marchés de base avec des locataires de base, peuvent constituer la fondation du portefeuille d’un investisseur, en plus des placements traditionnels en titres à revenu fixe et en actions. Elle permet aux investisseurs d’accéder à la catégorie d’actifs grâce à la structure la plus efficace qui soit, éliminant ainsi les impôts étrangers, les coûts de transaction et l’impact des devises, tout en positionnant les investisseurs pour une exposition au risque global au moyen d’autres catégories d’actifs plus liquides.
La stratégie a été élaborée dans le cadre d’un partenariat avec British Columbia Investment Management Corporation (BCI), un grand gestionnaire de régimes de retraite canadien dans l’un des plus importants portefeuilles diversifiés d’immeubles commerciaux de base du Canada. Les investisseurs bénéficient de la supervision collective de deux sociétés de placement professionnelles indépendantes dans le cadre d’un modèle de partenariat unique selon lequel les deux entreprises sont entièrement alignées sur le plan financier et réputationnel en vue de produire un rendement de placement à long terme.
Alignement sans précédent
Alignement sans précédent RBC Gestion mondiale d’actifs et BCI/QuadReal, deux des fiduciaires les plus respectés au Canada, sont des partenaires entièrement alignés sur le plan financier et réputationnel.
Discipline de placement
Aligned investment and asset management decision-making provides discipline, focus, and access to off-market opportunities.
Diversification totale
Accès à un portefeuille d’immeubles distinctifs d’une valeur de plus de 10,0G$ situés dans les principales villes canadiennes, diversifié selon les catégories d’actifs, les régions et les locataires.
Gouvernance et durabilité
Grâce à une surveillance conjointe, la gouvernance est exceptionnelle et les résultats ESG se classent continuellement parmi les meilleurs de l’industrie.
Portefeuille de base
Portefeuille de base
Aperçu des marchés 2024
Les investissements dans les infrastructures privées se sont avérés relativement modestes pendant la majeure partie de 2024, et les exigences en matière de rendement des capitaux ont semblé augmenter légèrement au cours de l’année. La diminution des activités de placement et l’augmentation des exigences en matière de rendement sont attribuables à de nombreux facteurs, dont les suivants : une hausse du coût du capital, une accentuation des exigences en matière de dépenses en immobilisations du fait de l’inflation, un resserrement des marchés du travail, des problèmes résiduels dans les chaînes logistiques et une incertitude accrue quant aux revenus prévus, étant donné le risque élevé de ralentissement économique.
La pénurie de capitaux qui en est résultée a procuré des occasions aux investisseurs disposant de capital à investir. Le petit nombre de collectes de fonds permettant d’amasser des montants substantiels pour certains gestionnaires de fonds a engendré une vive concurrence pour les opérations visant les très grandes infrastructures, mais moindre pour le segment des infrastructures à moyenne capitalisation. Nous avons donc constaté une augmentation du profil de risque et de rendement prévu pour certaines occasions à moyenne capitalisation.
Nous avons également observé que plusieurs grands investisseurs institutionnels sont à la recherche de partenaires chevronnés partageant les mêmes objectifs pour soutenir la future croissance de leurs placements dans les infrastructures privées, étant donné l’approche des limites de concentration internes de leurs portefeuilles. Cette situation a rendu disponibles un ensemble d’occasions de placement de grande qualité sur le marché ainsi que d’éventuels partenaires de coinvestissement bien établis.
Chacun de ces facteurs a contribué à ce qui s’annonce, de l’avis de beaucoup, comme une bonne année pour les acheteurs de sociétés d’infrastructures privées.
Investissements dans les infrastructures, soutenus par de solides données fondamentales
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Perspectives 2025
La baisse des taux d’emprunt attribuable à l’assouplissement de l’inflation a laissé présager une augmentation des flux d’opérations dans l’année à venir, puisque les investisseurs voient là l’occasion d’augmenter leur levier financier pour financer des opérations. Même si l’appétit accru pour le risque devrait constituer un facteur favorable aux activités de placement, les investissements un peu plus défensifs, à savoir ceux ayant une excellente qualité financière (niveau relativement faible d’endettement, lequel est majoritairement à taux fixe) et un rendement à échéance protégé contre l’inflation, continueront d’offrir les occasions les plus intéressantes, à notre avis.
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Notre approche
Notre stratégie d’infrastructure mondiale vise à procurer aux investisseurs des rendements attrayants, ajustés au risque et comportant une appréciation des revenus et du capital. La stratégie investit dans un portefeuille d’actifs d’infrastructure privée de base ou de base plus bien diversifiés du point de vue des secteurs et des régions, en mettant l’accent sur les pays développés membres de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE).
L’importance accordée aux marchés développés comporte des avantages liés à la stabilité de la croissance économique, aux tendances démographiques positives, aux rendements soutenus par les revenus contractuels et à la sensibilité à l’inflation. La stratégie peut aussi offrir une exposition aux thèmes liés à l’environnement, à la société et à la gouvernance (infrastructure 2.0), car nous favorisons les placements soutenant le développement économique, des niveaux de vie plus élevés et la transition vers un avenir plus durable.
La stratégie est d’une durée indéterminée afin d’harmoniser le capital des investisseurs avec la longue durée de vie des actifs d’infrastructure privée. Elle est gérée activement par l’équipe Investissement, Marché mondial des infrastructures, Marchés privés RBC Gestion mondiale d’actifs (RBC GMA) et compte sur le soutien interne de la plateforme d’investissement et d’exploitation de RBC GMA, ainsi que sur l’aide externe de ses partenaires de coinvestissement et conseillers chevronnés ayant les mêmes objectifs.
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La stratégie bénéficie d’un accès exclusif (et souvent non concurrentiel) à un large éventail d’occasions de placement sans pareilles et de grande qualité. Cet accès est attribuable à ce qui suit :
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Ce vaste flux d’opérations de grande qualité permet à l’équipe de faire des choix à partir d’une multitude d’occasions d’importance et l’aide à tirer parti de situations pour lesquelles il pourrait y avoir des écarts entre l’offre et la demande de capital dans certains segments du marché des infrastructures.
La stratégie vise à créer un portefeuille diversifié à l’échelle mondiale, constitué d’actifs d’infrastructure privée de base et de base plus de grande qualité, en partenariat avec des coinvestisseurs chevronnés ayant les mêmes objectifs. Compte tenu du faible endettement et de la multitude d’engagements en matière de placements, nous amorçons l’année 2025 en position de force pour déployer du capital dans un contexte où les fonds propres sont restreints. Nous examinons activement un vaste ensemble d’opérations potentielles ayant un échéancier d’exécution à court terme et nous continuons d’observer, chaque trimestre, de nouveaux flux d’opérations provenant de partenaires de coinvestissement actuels et nouveaux. En ce qui concerne la constitution et la diversification du portefeuille au sein de la stratégie, l’ajout de deux nouveaux investissements en 2024 a offert des avantages intéressants sur le plan de la diversification par secteur, par région, par facteur de valeur et par partenariat de coinvestissement. À l’avenir, nous accorderons la priorité à d’autres secteurs et facteurs de valeur afin d’accroître la diversification de la stratégie.
Nous vous remercions de votre intérêt pour nos perspectives. Nous espérons que le présent document constituera un outil de référence utile et que vos gestionnaires de portefeuille se réjouissent de la possibilité d’en discuter plus en détail avec vous.