Bonjour à tous. Bienvenue à notre balado « Le pouls du secteur institutionnel ». Je m’appelle Slava Sherbatov, gestionnaire de portefeuille institutionnel, PH&N Institutionnel. Je serai votre animateur aujourd’hui. La présence de Jennifer Schillaci me rend très heureux. Elle va nous parler du marché immobilier du secteur commercial canadien. M^me Schillaci est première directrice générale et cheffe, Placements immobiliers et hypothécaires, RBC Gestion mondiale d’actifs Inc. Elle est donc l’invitée idéale pour parler de ce sujet aujourd’hui. Jen, merci beaucoup de nous accorder votre temps.

C’est moi qui vous remercie. Je suis heureuse d’être ici.

C’est clair : nous n’allons pas tomber à court de discussion. Avant toutefois de nous concentrer sur le présent puis l’avenir, je me demande si vous pouvez consacrer une minute afin de faire le point sur 2024 et sur tout ce qui vous a marquée ou que vous avez trouvé particulièrement surprenant.

Avec plaisir. Je vais commencer par la valeur nette immobilière. L’année a donc bel et bien commencé lentement pour rebondir ensuite. Nous avons donc vu de solides rendements sous-jacents dans tous nos types de propriétés, c.-à-d. les quatre groupes alimentaires comme nous nous plaisons à les appeler : les immeubles industriels, les immeubles de commerce de détail, les immeubles multirésidentiels et les immeubles de bureaux. Nous avons constaté une hausse importante du crédit-bail, soit une augmentation d’environ 40 % de notre portefeuille au cours de l’année par rapport à 2023.

Les locataires signent des crédits-bails à long terme. Les loyers connaissent une hausse généralisée et nous avons pu maintenir notre taux d’occupation élevé. Les différentes régions du Canada nous offrent donc une belle solidité sur le plan des résultats d’exploitation sous-jacents. Par la suite, on a aussi commencé à observer une augmentation des opérations. Jusque-là, le volume était plus limité depuis la pandémie. Puis l’inflation a augmenté, et ce faisant les taux d’intérêt aussi. C’est alors que les opérations immobilières ont repris, y compris les immeubles de bureaux. Ces opérations étaient plutôt liées aux ventes des propriétaires institutionnels et aux achats des propriétaires privés. C’est ce qui ressort généralement d’une sortie d’impasse dans les domaines des placements sur le marché canadien.

Pour ce qui est des choses qui m’ont surprise en 2024, je suppose que je devrais parler de la désynchronisation persistante entre le résultat net d’exploitation et la valeur des propriétés. Observons donc nos immeubles multirésidentiels, industriels et de commerce de détail. Leurs valeurs ont donc augmenté d’environ 21 % au cours des dernières années. Le résultat net d’exploitation a augmenté de 21 % au cours des dernières années et la valeur a baissé de 1 %.

En ce qui concerne le portefeuille pour l’année dernière seulement, le résultat net d’exploitation a augmenté de 7 %. La valeur a toutefois chuté de 2 %. Ce type de désynchronisation ne persiste généralement pas à long terme dans l’immobilier. Si votre résultat net d’exploitation augmente et que vos paramètres d’évaluation ne changent pas, la valeur des immeubles augmente. Et il s’agit là de pures mathématiques... un résultat net d’exploitation plus élevé. Cette désynchronisation n’est pas vraiment stable. On prévoit donc que la situation changera l’année prochaine : si votre résultat net d’exploitation est positif, votre valeur augmentera dans la foulée.

Il s’agit donc du point de vue sur la valeur nette immobilière. Y a-t-il aussi quelque chose de particulier à noter en ce qui concerne les prêts ?

Les prêts quant à eux ont plutôt connu une situation inverse quand je repense à 2024. Ce marché a commencé sur les chapeaux de roue. Il y a eu beaucoup d’opérations de refinancement sur le marché. Le secteur de la construction a nécessité des emprunts à terme afin de contracter des prêts à la construction pour les nouveaux immeubles en cours de construction.

Le second semestre a ensuite enregistré un ralentissement, car les gens attendaient plus de diminutions de taux. Comme on le sait, la Banque du Canada a entamé un cycle de réduction à la mi-2024. Ces réductions de taux se sont poursuivies en 2025, et les gens ont simplement fait une pause, dans l’attente de nouvelles diminutions de taux. Ce marché regorgeait donc de liquidités.

Les compagnies d’assurance vie, les banques, les gestionnaires d’actifs étaient tous frénétiques. Nous commençons à voir moins de nouveaux produits, une grande compression des écarts : telle est la répercussion tarifaire sur les prêts, à mesure que les gens ayant du capital sont à l’affût de bonnes affaires. À nouveau, le rendement du crédit a fait preuve d’une vigueur généralisée exceptionnelle dans l’ensemble des régions et des types de propriétés.

Dans nos activités professionnelles liées à ce segment, je nous considère plus comme le réparateur de Maytag sous cet angle, ce qui est un bon rôle pour nous. Attention toutefois que mes commentaires sur la valeur nette immobilière et les emprunts se rapportent à la période avant l’apparition des propos sur les droits de douane et la mise en œuvre de ceux-ci. Ceux-ci ont escamoté, ou plus exactement ont eu l’effet d’une grenade faisant voler en éclats la certitude et les attentes du marché.

Oui, je suppose que la grenade est une analogie appropriée ici. Espérons simplement que nous parviendrons à la désamorcer avant qu’il n’y ait trop de dégâts. Je suppose toutefois qu’on ne peut pas éviter la conversation sur les droits de douane. Pouvez-vous donc nous en dire un peu plus sur l’impact, non seulement des droits de douane, mais également des menaces de droits de douane sur notre marché ?

Avec plaisir. Les droits de douane constituent donc un choc pour l’économie. Nous en avons déjà fait les frais auparavant. Nous avons connu la crise financière mondiale qui a touché le secteur financier. De toute évidence, nous avons eu la pandémie, puis l’inflation, puis la montée en flèche des taux d’intérêt. Nous avons donc déjà vécu ces facteurs auparavant. Malgré leurs origines différentes, ils ont toutefois une incidence considérable sur l’ensemble du marché.

Nous avons retenu une chose de ces épisodes : le premier événement à survenir est une pause. Sur le plan de l’immobilier, cela signifie que les cadres dirigeants vont suspendre leurs décisions de crédit-bail. Ils vont suspendre les décisions de capital. Ils vont suspendre les décisions de financement et d’investissement, c’est-à-dire l’achat et la vente de propriétés. Et c’est effectivement ce que nous observons déjà avec tout le tintouin concernant les droits de douane.

L’issue exacte de tous ces événements est difficile à déterminer étant donné les nombreux échanges. Seront touchés plusieurs secteurs de l’économie, tout comme les locataires du portefeuille de manières différentes. Cela dépend vraiment du degré de dépendance commerciale du locataire et de l’élasticité de son produit ou de ses services ou de la quantité de biens qu’il peut sous-louer, à titre de solution de rechange, soit au Canada, soit auprès d’une source étrangère.

Mais quand on y regarde en fait sous l’angle du secteur immobilier, il faut considérer d’abord le court terme, puis le long terme. À court terme, on s’attendrait donc à ce que les produits industriels soient touchés en premier lieu. Il s’agit donc des locataires dans le secteur industriel, l’entreposage et la distribution. Nos portefeuilles d’investissement institutionnel ne concernent pas vraiment beaucoup le secteur manufacturier. Ils concernent en réalité plus le secteur de l’entreposage, et je pense de manière limitée. Il s’agit donc ordinairement de locataires plus petits, peut-être jusqu’à 1 900 m². Et de nouveau, cela dépend de leur orientation commerciale : sont-ils plus tournés vers le Canada ou font-ils beaucoup affaire avec les États-Unis ? C’est dans ce dernier cas que l’on s’attend à voir un peu plus de tension de la part des locataires.

De manière indirecte ensuite, l’économie ralentirait. Ce ralentissement pourrait découler du ralentissement du PIB et de l’augmentation du chômage. Et cela aurait, en fait, un impact sur l’ensemble de l’économie. Les répercussions se feraient sentir sur le commerce de détail, dont le sous-secteur plus orienté sur la mode, où les gens feraient marche arrière dans leurs dépenses de consommation. Il se peut que nous assistions à une augmentation de la demande d’appartements, dès lors que les gens suspendront leurs gros achats de logements et de bureaux à des fins professionnelles – on s’attend à ce que les gens, une fois de plus, fassent marche arrière à court terme sur le plan des besoins d’embauche et de prévisions de croissance. Voilà donc toutes nos prévisions à court terme. Avec des écarts ici et là, mais il s’agit de prévisions allant généralement en ce sens. Voyons à présent le long terme : les chaînes logistiques se réaligneront. Nous formerons de nouveaux partenariats, de nouvelles relations commerciales, et les gens composeront avec le nouveau cadre quel qu’il soit qui sera finalement mis en œuvre ici.

À titre de parenthèse, peut-être avez-vous écouté Frances Donald, économiste en chef de RBC. Elle parle beaucoup des aspects positifs de cette éventuelle guerre commerciale et de ses répercussions et de la façon dont nous pouvons renforcer le Canada ou son autonomie. Et c’est vrai qu’il y a beaucoup de leviers positifs à tirer ici, parce que le Canada ne doit pas se laisser marcher sur les pieds, et il est grand temps que nous commencions à le prouver.

Nous avons ici un grand potentiel, et il faut presque nous faire violence pour que celui-ci se concrétise. En d’autres termes : établir de nouvelles relations commerciales, aller de l’avant avec les pipelines, investir véritablement dans la productivité par habitant au Canada. Nous regorgeons de personnes brillantes au Canada. Je sens que nous avons un grand potentiel à exploiter dans le pays.

Comme le disait M. Churchill, il ne faut « jamais gaspiller une bonne crise ». Voici vraiment venu le moment de nous concentrer sur notre pays et de faire retrouver au Canada l’importance qu’il avait auparavant. Voilà, c’est plus une parenthèse, mais j’y tenais.

C’est fantastique.

Cela pourrait être un grand moment pour nous.

Je suis bien d’accord, et c’est palpitant à suivre. Des moments difficiles en perspective évidemment, mais nous aurons aussi de bonnes occasions et nous espérons pouvoir en profiter. Clairement, les droits de douane resteront une source d’incertitude, du moins à court terme. Essayons toutefois d’adopter une vision plus à moyen terme et parlons un peu des évolutions de base dans plusieurs secteurs de notre marché. Commençons peut-être par les immeubles de bureaux.

Nous enregistrons donc ce balado un vendredi. Nous sommes tous deux au bureau. Si on regarde toutefois par la fenêtre, le centre-ville de Toronto n’est pas très bondé. On a néanmoins l’impression d’avoir atteint un certain degré d’équilibre, ou du moins l’apaisement d’une certaine incertitude quant à l’avenir des immeubles de bureaux. Comment voyez-vous les choses ?

Oui. En fait, en allant au bureau aujourd’hui, l’aire de stationnement du train GO était plus remplie que de coutume pour un vendredi. En fait, j’apprécie les vendredis tranquilles. On dirait toutefois que cette tranquillité n’est pas faite pour durer. Sur le plan donc de l’environnement général du secteur immobilier, je dirais que celui-ci semble favorable dans l’ensemble.

Les valeurs ont été réinitialisées, les taux d’intérêt sont en baisse, et ont retrouvé un effet relutif, l’immobilier tend à se concentrer dans un contexte de taux plus bas et la construction a atteint son niveau le plus bas depuis 20 ans. Tous ces éléments combinés vont vraiment toucher le marché des immeubles de bureaux et notre trajectoire ultérieure. En fait, nous observons une augmentation du taux d’occupation, une augmentation du nombre de personnes qui vont au bureau, et de celles qui y viennent plus cinq jours par semaine.

Certes, ce sentiment nous vient des États-Unis où c’est obligatoire. On s’attend donc à voir la même évolution ici. Quand on observe la composante des immeubles de bureaux – étant moi-même une grande fervente du bureau –, les gens qui sont au bureau et qui fournissent vraiment cette productivité et la croissance dans les secteurs qui requièrent un degré d’expertise constituent techniquement la majeure partie des espaces de bureaux.

Je dirais que si on regarde les immeubles de bureau comme un tout, et on en a beaucoup parlé, on observe une différence entre les bureaux agréables et ceux qui ne le sont pas. Je parle donc plus des espaces de bureaux agréables. Au Canada, surtout à Toronto et à Vancouver, le marché des immeubles de bureaux a été un peu faussé en raison de la dynamique de l’offre et de la demande qui a mené à la pandémie de COVID, et a évidemment fortement influencé l’utilisation des immeubles de bureaux.

Le fait est simplement que le taux d’inoccupation était trop bas. On avait donc en moyenne un taux d’inoccupation de l’ordre de 2 à 3 %, vous choisissez votre nombre dans cette fourchette, et ça va vraiment fausser les marchés et faire prendre des décisions bizarres aux gens, comme s’il s’agissait de la marée montante qui tenait tous les bateaux sur le haut de la vague. Mais maintenant, la marée s’est retirée et il faut effectivement se concentrer sur les actifs qui sont vraiment faits pour durer dans le long terme, et ceux qui peuvent réellement fournir un produit – car il s’agit bel et bien d’un produit – pour vos locataires ou vos clients, vos utilisateurs finaux.

Le fait que tous ces vieux bureaux soient maintenant en péril – ils auraient dû être transformés ou démolis il y a un moment, ils étaient simplement artificiellement soutenus par ce taux d’inoccupation plus petit alors en vigueur sur le marché. Maintenant, on a oscillé un peu trop loin dans l’autre sens, mais on devrait finir par atteindre un équilibre, soit un taux d’inoccupation proche de 10 %.

Nous bénéficiions donc de solides nouvelles constructions et maintenant nous avons tout ce nouveau produit, qui est en train de se remplir et de stimuler véritablement la demande dans les immeubles de bureaux. Et je dirais que les locataires, ceux occupant le segment haut de gamme, s’engagent réellement sur le marché. Ils signent des crédits-bails de dix ans. Ils maintiennent ou étendent leur présence.

En payant des loyers plus élevés. Regardez notre portefeuille : dans l’ensemble, nous avons pu obtenir des revalorisations locatives qui étaient positives dans une fourchette allant de 10 % à 15 %. Et nous sommes évidemment axés sur les catégories d’actifs haut de gamme, un segment à privilégier pour une propriété de ce type.

Quoi qu’il en soit, l’immeuble de bureaux sera toujours un élément fondamental des portefeuilles immobiliers. La raison en est que cela fournit un réel avantage aux entreprises, encore une fois, dans le domaine de l’expertise où leurs « actifs » empruntent l’ascenseur pour passer d’un étage à l’autre, chaque jour. Le fait de rassembler des gens génère vraiment cette productivité et les idées naissent de ces interactions. Voilà un point sur lequel le Canada doit vraiment se concentrer en ce moment.

Et je dirai qu’il s’agit simplement d’une évolution de la situation observée auparavant. Le bureau est-il mort ou va-t-il fortement passer au second plan ? Il ne s’agit pas d’une nouveauté de la pandémie de COVID, comme nous l’avions constaté il y a dix ans lorsque les gens ont commencé à réduire la taille de l’espace de bureau par employé.

La taille est donc passée d’environ 19 m² à peut-être environ 10 m². Et les gens s’apitoyaient en disant « oh non, vous savez, l’espace de bureau va être réduit de moitié. Les valeurs vont s’effondrer. Et que s’est-il passé ? Les valeurs ont augmenté tout comme les besoins de base. Parce que si vous réduisez l’espace de tout le monde à 10 m², il faut alors plus de salles de réunion, plus d’espace de cafétéria où les gens peuvent manger, puisque plus personne n’a ces énormes bureaux. C’était un catalyseur pour plus d’espace. Par ailleurs, cela rend les gens plus productifs parce qu’ils ne sont plus dans ces bureaux, mais rassemblés quelque part. Passons ensuite quelques années plus tard : là, on ne parlait plus que de bureau à la carte. Et d’entendre : c’est la mort pour l’espace de bureau.

Et que s’est-il passé ? Les gens avaient besoin de plus d’espace, parce que les gens aiment venir au bureau s’asseoir à la même place chaque jour. Le bureau à la carte a donc capoté. On en est donc un peu comme au dernier épisode. Évidemment, c’était à une beaucoup plus grande échelle, mais je crois que quand on regarde seulement le bureau qui devrait être là pour commencer, ça va être positif, non seulement pour les loyers, mais aussi pour l’espace occupé. L’économie est aussi en train de croître. Ce sera donc un facteur important pour l’immeuble de bureaux. J’ai l’impression d’avoir beaucoup parlé des immeubles de bureaux. Il est vrai que ce segment de l’immobilier me passionne. Il n’est pas près de mourir, je parierais même là-dessus.

Cela ne fait aucun doute pour moi, Jen. Merci. Il est clair que certaines de ces analogies anciennes sont toujours utiles. Donc, en guise de résumé, il semble que nous soyons prudemment optimistes, tout en tenant aussi compte du fait que la reprise va probablement être inégale compte tenu de certaines différences régionales et aussi de la qualité très disparate des bureaux au Canada.

Un autre secteur qui évolue beaucoup est le commerce de détail. Il s’agit d’un secteur qui comporte en soi de nombreuses sous-catégories différentes, mais à un niveau global. Selon vous, quelles sont certaines des tendances observées qui influeront sur le rendement du secteur à moyen terme ?

Je vois. Les immeubles du commerce de détail ont toujours été une partie très dynamique des types de biens immobiliers. Ils ont tendance à évoluer beaucoup plus vite et à avoir des tendances. Fait intéressant : lorsque vous possédez une propriété, le marchandisage, à savoir les locataires qui occupent cette propriété, est en fait important parce que ceux-ci doivent se compléter l’un l’autre efficacement et être en mesure de générer des résultats commerciaux.

Il ne s’agit donc pas simplement d’avoir, vous savez, un seul locataire dans un immeuble de commerce de détail. En ayant un ensemble de détaillants qui louent une même propriété, il y a vraiment moyen de stimuler les ventes. C’est comme si un plus un égale trois : c’est le résultat que vous cherchez à obtenir avec le commerce de détail. Et celui-ci est plus sujet aux tendances, donc ce qu’on voit maintenant est l’ancrage des commerces de détail aux produits de nécessité, c’est-à-dire le commerce de détail rattaché à un supermarché.

Ce sera toujours un élément fondamental des portefeuilles de la plupart des gens, ce qui continuera de stimuler la croissance. C’est évident : les gens aiment pouvoir se rendre à leur épicerie. Et puisque cela concerne plus la consommation non discrétionnaire, nous continuons d’assister à une croissance plus stable au sein de ce segment. Quoi qu’il en soit, la partie la plus intéressante concerne en fait les centres commerciaux fermés, et ce qu’on voit maintenant.

Aux dernières nouvelles, qui n’ont probablement choqué personne, HBC (Hudson’s Bay Company) a déclaré faillite. L’origine principale tient aux centres commerciaux fermés. Nous assistons donc à présent à la mort des tout grands magasins, parce que personne ne magasine vraiment plus dans ce marché intermédiaire. Il y a les détaillants haut de gamme et ensuite des détaillants bas de gamme plus nombreux, et c’est vraiment le segment intermédiaire disparu que les centres commerciaux dirigeaient.

Ceux-ci ont en fait évolué au-delà des grands magasins. Les dernières grandes marques étant, de toute évidence, Sears. Si on remonte plus en arrière, Kmart ; Target était aussi un nom important. Ces grands espaces ont dû être réadaptés. Les propriétaires de centres commerciaux ont vraiment réussi à transformer ceux-ci en lieux expérientiels.

Vous allez au centre commercial non seulement pour acheter un nouveau jeans, mais aussi pour déjeuner entre amis. Moi, j’aime y aller pour voir ma mère – nous allons toujours au centre commercial pour y déjeuner ensemble, puis magasiner. Les centres commerciaux ont aussi évidemment ajouté les cinémas. Autre fait intéressant : nous venons de mettre dans notre centre commercial ouest une entreprise qui s’appelle Active Video – ce n’est pas son vrai nom, mais elle propose effectivement des jeux vidéo actifs. Cela ressemble donc à une expérience : jouer à des jeux vidéo d’action en direct, c’est très bien fait. Une fois de plus, cela amène les gens à vivre des expériences en plus de magasiner. Nous observons donc maintenant ce changement qui, je pense, va être très positif pour l’avenir.

Il continuera ensuite d’évoluer petit à petit. Le centre commercial n’est donc pas mort. Il modifie sa proposition de valeur comme cela a toujours été le cas.

C’est parfait, merci, Jen. Nos Jours La Baie vont sans doute nous manquer. Et il est malheureux de voir ce détaillant peiner autant, mais je suppose que ce n’est pas nouveau et qu’il savait ce qui allait arriver depuis un certain temps déjà.

Oui, bien sûr. Nous verrons s’il peut se réinventer et diminuer son empreinte pour servir une clientèle plus petite.

Effectivement. L’autre secteur dont je veux vous parler concerne les immeubles industriels. Vous le savez, on a évoqué la pandémie et il est clair que ce secteur a tiré son épingle du jeu de celle-ci à en juger par la forte demande. Il se heurte toutefois aujourd’hui à des obstacles. D’où ceux-ci proviennent-ils ? Et que pensez-vous de ce secteur ?

Je pense que ce secteur a connu une forte demande accumulée. La situation s’est exacerbée quand la COVID est survenue alors que les gens ne pouvaient pas aller dans les magasins et comptaient plus sur les livraisons par Internet, vous savez. Et tout le monde devait être proche parce qu’il fallait fournir une expédition le jour même pour concurrencer avec les désidératas des acheteurs sur Amazon, etc.

Que s’est-il donc passé ? Eh bien la construction s’est envolée, la construction d’immeubles industriels qui représente l’échéance la plus courte : la construction d’un bureau prend entre quatre et cinq ans alors que celle d’un immeuble industriel peut se faire en 18 mois. L’approvisionnement en ligne est beaucoup plus rapide. Nous avons donc vu beaucoup plus de grandes surfaces s’implanter en ligne. Cela a évidemment influé sur la dynamique de l’offre et de la demande.

Puis, il y a eu une poussée dans la distribution à la suite de la COVID qui a diminué un peu. À mesure que les magasins ont rouvert, les gens ont été heureux de retourner chez les détaillants situés dans les centres commerciaux : ce sont des créatures sociales. Et ils aiment ce composant omnicanal.

Ils continuent donc d’acheter en ligne, mais plus tout. Par ailleurs, nous avons aussi assisté à un triplement des loyers dans certains cas. Regardez Toronto et Vancouver où les loyers étaient vraiment chers. Observez les entreprises du secteur des entrepôts et de la distribution : leurs marges sont ordinairement très faibles.

Le fait de pouvoir rester à la hauteur de ces loyers plus chers allait devenir de plus en plus compliqué à mesure que les loyers continuaient à augmenter. Nous avons donc vu une augmentation de l’offre. La demande s’est quelque peu tassée. Ce faisant, les loyers ont diminué. Pas beaucoup, la réduction est limitée.

On a toutefois assisté à une réduction de l’ordre de 5 % à 10 % par rapport aux niveaux les plus hauts. Je veux vraiment situer cela en contexte. Il s’agit d’une diminution par rapport aux sommets que nous avons probablement observés l’année dernière où les loyers commençaient déjà à baisser. Je fais sans doute donc plus référence aux années 2023 et 2022. Mais beaucoup de gens dont les crédits-bails n’ont pas été reconduits à l’époque connaissent toujours d’importantes augmentations de loyer.

Et c’est là où nous avons enregistré du profit en fait. Les gens qui reconduisent une location à 10 $ ou 11 $ connaissent toujours une augmentation jusqu’à 17 $ ou 18 $. Les marchés du Grand Toronto en sont seulement un exemple. Nous sommes en mesure de saisir cette augmentation, mais elle s’est un peu amoindrie. Avec la diminution actuelle des loyers, la construction tire vers le bas.

Nous avons donc vu beaucoup de gens quitter la construction. La construction diminue comme chaque type d’actifs, ce qui créera des conditions favorables pour les prochaines années. Dans les immeubles industriels, cela ressemble plutôt à un robinet qu’on peut fermer, et il est effectivement fermé.

Je comprends. Il s’agit peut-être du cas où les données fondamentales sont toujours bonnes, mais une partie de l’engouement, ou de la montée observée dans la foulée de l’enthousiasme après la COVID, s’évapore un peu de ce marché.

Effectivement. La course doit s’arrêter un jour, et les gens sont toujours pris de court et je ne comprends pas pourquoi, car je me dis : « Cela ne peut pas durer. Il faut en revenir à une trajectoire de croissance plus uniforme. »

Terminons donc par les immeubles multirésidentiels. En général, c’est un secteur très stable, défensif, bien que l’accroissement démographique affaibli et potentiellement négatif a aussi créé une certaine incertitude ici. Que pensez-vous donc de la dynamique dans les immeubles multirésidentiels ?

C’est un secteur que nous aimons. Quand on l’examine dans sa globalité, surtout du point de vue canadien, il faut beaucoup de logements, on est en grande pénurie. La dynamique résultante de l’offre et de la demande est donc très faussée, une situation dont on peut franchement bénéficier à partir de maintenant. Ce n’est donc pas un secteur que nous cherchons activement à étoffer ; il fonctionne généralement comme un secteur contracyclique par rapport aux autres secteurs. Il fait davantage office de stabilisateur. Encore une fois, il en va de même pour les immeubles industriels, même si nous voyons ces titres en grosses lettres « Baisse des loyers », c’est vrai qu’ils baissent, mais par rapport à leurs sommets qui étaient en fait intenables.

Lorsque vous examinez votre groupe de locataires, et les loyers qu’ils peuvent réellement se permettre, encore une fois les augmentations ne peuvent pas être mirobolantes. Il y a une limite naturelle au-delà de laquelle les gens ne peuvent plus réellement se permettre un loyer. Nous avons observé une diminution de cette limite, car un plus grand nombre de propriétés sont revenues sur le marché ou les gens ont décidé de subvenir à leurs besoins de subsistance différemment.

Le loyer reste toutefois plus élevé que nos actifs actuels en portefeuille. Par ailleurs, nous sommes encore en train de profiter de ces revalorisations locatives qui bénéficient de cette situation. C’est pourquoi nous aimons ce segment et la stabilité qui va de pair. Nous aimons la diversification du segment. Nous ne sommes pas dépendants d’un locataire important qui soutient le crédit-bail et les revenus et, dans les faits, la valeur des actifs. Le facteur de diversification est très fort et résilient.

Oui, bien sûr. À côté des données fondamentales et des perspectives du secteur, vous savez, nous avons parlé pendant longtemps de la pénurie de logements et de toutes les difficultés que cela occasionne. Au bout du compte, on pourrait constater un peu de répit à ce sujet, ce qui n’est pas nécessairement une mauvaise chose. Vous avez aussi parlé d’un ajout que nous pourrions contempler.

Avez-vous d’autres exemples d’occasions qui suscitent votre enthousiasme ? Nous ne voulons pas vous trahir de secrets. Pourriez-vous toutefois nous donner un aperçu de certains travaux de l’équipe et de ce qui vous intéresse ?

Oui, je suis très heureuse que vous me posiez cette question, parce que j’aimerais parler plus des terrains à bail. Il s’agit d’un segment du type des immeubles multirésidentiels dans lequel nous avons commencé à investir dans le cadre de notre dernière acquisition au quatrième trimestre de l’année dernière. Nous sommes très enthousiastes à propos des terrains à bail. Dans les faits, c’est donc un segment du marché dont le fonctionnement est logique. Dans ce secteur, vous achetez la maison, mais le terrain ne vous appartient pas. Ce faisant, vous effectuez des achats dans des communautés où chaque habitant achète sa maison, mais, en tant que propriétaire, c’est nous qui possédons le terrain. Tant pour le locataire que pour le propriétaire, l’achat d’une habitation construite sur un terrain à bail est environ 40 % moins cher que celui d’un bien en propriété franche.

Environ 50 % de moins. Il en va de même pour vos coûts initiaux, donc également la mise de fonds étant donné qu’il n’y a pas de taxe de transfert de biens-fonds puisque la propriété du terrain ne change pas. Par ailleurs, vos coûts de possession tout au long de la durée sont environ 20 % plus bas. Vous pouvez donc hypothéquer ces biens, ce qui ne pose aucun problème si ce n’est le fait que le montant de l’hypothèque est plus bas et vous payez une rente foncière. En additionnant ces montants, c’est toujours 20 % moins cher que ce que vous payeriez sur un bien en propriété franche.

Le fonctionnement est donc logique. Mais ce qui provoque vraiment mon enthousiasme est en fait l’aspect social ici. Les ensembles résidentiels construits sur un terrain à bail ressemblent donc très fort à Pleasantville. Imaginez un ensemble résidentiel protégé en Floride. On est entré dans ces lotissements où le gestionnaire immobilier nous a fait une visite guidée. On se serait cru en compagnie du maire. Il connaissait tout le monde. Tous les noms de chacun. Toutes leurs activités. On dirait vraiment une communauté intentionnelle. Un grand nombre de ces communautés sont axées sur la retraite. Y vivent beaucoup d’aînés qui possèdent leurs maisons ordinairement d’une surface d’environ, je ne sais pas trop, 92 m² à 111 m².

Ces maisons sont impeccables vues de l’extérieur. Les jardins sont impeccables, le gazon est tondu, tout est parfait en fait. Puis, vous avez ces centres communautaires où se rassemblent les associations communautaires, qui ont beaucoup de succès. Nous y sommes entrés. Il y avait des cours de Zumba auxquels tout le monde participe, vous savez.

Et nous avons vu plusieurs parties de bridge qui rassemblent tout le monde. Les gens parlent et rigolent. Réfléchissons-y : sous l’angle sociétal, au lieu d’isoler les aînés dans ces gratte-ciel, ceux-ci vivent dans ces jolies communautés où tout le monde vit ensemble et se connaît. L’impact sur votre santé psychologique y est presque perceptible.

Il y a cette répercussion vraiment forte, essentiellement incroyable sur les aînés et la manière dont ils peuvent vivre leur vie et s’épanouir, je pense que c’est phénoménal de pouvoir contribuer à cela ou d’être capable de construire en vue de nourrir des relations et de sortir de cette épidémie de solitude à laquelle nous pourrions être confrontés.

Et pour commencer, les prix. Donc le rendement : j’obtiens un rendement de 100 points de base de plus sur ce type de propriétés par rapport aux immeubles multirésidentiels traditionnels. Je suis donc très enthousiasmée par ce segment.

Jen, on n’entend pas parler de ces occasions très souvent. S’agit-il d’un nouveau segment au Canada, ou a-t-il toujours existé sans faire l’objet de publicité ? Ou pourquoi ne représente-t-il pas une plus grande partie des portefeuilles en général ?

Oui, traditionnellement, ce n’est pas un type de propriété typique pour l’investissement institutionnel. Cela tient essentiellement au fait que la propriété est fragmentée. Beaucoup de ces propriétés étaient traditionnellement détenues par des entreprises familiales, et étaient très fragmentées dans l’ensemble du pays. Ces biens existent depuis plusieurs dizaines d’années.

Ainsi, grâce à notre partenariat avec QuadReal et BCI – il s’agit là d’un des grands avantages de ce partenariat en particulier – ces sociétés ont vu le potentiel d’une consolidation, et ont procédé de la sorte pendant les dix ou quinze dernières années où elles étaient propriétaires de ce type de biens en particulier. Elles ont ensuite institutionnalisé le produit.

L’activité est assez grande. Aux États-Unis aussi. Elles ont donc pris un peu d’avance sur nous sur le plan de la consolidation et de l’institutionnalisation de ce segment en particulier.

Très intéressant. Je pense donc que si l’on récapitule, nous avons dit que tous les secteurs étaient généralement constructifs, chaque segment comportant évidemment quelques mises en garde et nuances. Je voudrais toutefois connaître votre opinion sur le risque. Pourrait-on donc souligner quelques éléments qui vous tiennent vraiment à cœur en ce qui concerne ce qui pourrait déraper et faire capoter certaines de nos prévisions ?

Pouvez-vous nous dire ce que vous pensez à ce sujet, et ce sur quoi votre équipe se concentre ?

Avec plaisir. L’immobilier est une catégorie d’actifs qui est vraiment modulée par deux choses. Le PIB et la population. De nouveau, il s’agit d’une vision à long terme. C’est un produit à long terme. Sur le plan démographique, il n’y a pas d’accroissement de la population. Mais là où nous voulons vraiment en venir, c’est que la population ne connaît pas de croissance exponentielle.

La croissance démographique reste positive. Elle ne connaît tout simplement pas cette trajectoire de croissance rapide et exponentielle qui, je l’ai dit à maintes reprises, vous permet d’avoir un impact sur votre marché en présence de ce type de distorsion et de croissance. Je préfère donc un accroissement de la population plus stable qui vous permet de savoir s’il va être positif sur un horizon de 5, 10, 15 ou 20 ans.

Oui. Il en va de même pour le PIB. Évidemment, nous allons connaître des perturbations avec les droits de douane, et nous pourrons surmonter celles-ci. Mais à long terme, le PIB sera-t-il positif ? Le Canada, je crois, remplit ces critères. Il faut aussi tenir compte des autres éléments qui constituent vos inconnues, les « cygnes noirs ».

Lorsque ces forces inconnues nous touchent, l’économie est frappée par celles-ci à chaque vague ; il est même difficile de parler de cadence. Il faut simplement s’y préparer. Et là, nous sommes attentifs sur le plan macroéconomique en général. Si on s’intéresse à l’immobilier en particulier, on veut vraiment examiner son levier et sa liquidité.

Il s’agit d’une catégorie d’actifs non liquides. Par conséquent, si on est surendetté ou que les liquidités diminuent, si l’on fait d’énormes projets de développement et que l’on subit un ralentissement, comme c’est par exemple le cas sur le marché des appartements en copropriété en ce moment, on veut s’assurer d’avoir vraiment plusieurs leviers de liquidité, parce que quand on envisage de détenir une propriété, sa vente peut prendre trois mois dans le meilleur des mondes, c’est-à-dire que ce n’est presque jamais le cas.

Il y a toujours quelque chose qui arrive. Il faut donc en tenir compte lorsque l’on fait des opérations dans des catégories d’actifs non liquides. L’un des avantages de l’immobilier est la nature contractuelle des revenus, c’est-à-dire les crédits-bails, qui sous-tendent vraiment la valeur. Donc si je suis préoccupée par ce qui peut mal tourner, je me rassure par le fait que, vous savez, les crédits-bails sont accordés à de grandes entreprises jouissant de bilans solides et de modèles d’affaires défendables qui exercent leurs activités dans des propriétés qui sont détenues par des propriétaires expérimentés disposant eux-mêmes de bilans solides et qui peuvent généralement résister aux chocs temporaires de l’économie, d’où qu’ils viennent. Et ces chocs vont surgir de quelque part. La question est seulement : quand ?

Merci, Jen. Notre émission touche à sa fin. Peut-être pouvons-nous parler quelques minutes de la façon dont votre équipe compose avec ce contexte, les tâches précises auxquelles vous vous attelez et que selon vous, d’autres investisseurs dans l’immobilier devraient aussi garder à l’esprit.

Avec plaisir. Notre stratégie est vraiment axée sur les actifs productifs de revenus de base. Elle vise à assurer la stabilité pendant n’importe quel cycle de marché. Nous avons sciemment bâti un portefeuille diversifié. La diversité est vraiment essentielle ici, parce qu’on ne sait jamais où sera le prochain impact. La diversité de notre portefeuille est multiple : au niveau des régions, des types de propriétés et des secteurs.

Nous avons 89 actifs, 1 000 locataires commerciaux et 3 700 locataires résidentiels. Actuellement, nous avons aussi 6 300 sites de terrains à bail. Nous sommes donc vraiment très diversifiés. Notre objectif en pareilles circonstances est de nous concentrer sur ce qu’on peut contrôler : le revenu. Cela revient à varier les crédits-bails, les prolonger ou à voir si on souhaite renforcer le marketing. Toutes ces activités sont très importantes en une période telle que celle-ci.

Par voie de conséquence, le gestionnaire de vos actifs prend toute son importance. Nous avons une équipe très solide tant au niveau des propriétés et des actifs qu’au niveau de la gestion de portefeuille. Par ailleurs, il faut rester proche de ses locataires, comprendre les répercussions des droits de douane ou des chocs à court terme sur leur entreprise, ce que vous pouvez faire pour eux : ce ne sont pas seulement vos locataires, ce sont aussi vos clients.

Ensuite, maintenir cette diversité. Par ailleurs, nous chercherons à tirer parti de la dislocation qui pourrait survenir sur le marché. Nous bénéficions d’un très bon positionnement pour avoir accès au capital et d’un bilan solide. À nous de nous en servir.

Eh bien, voilà un excellent résumé, Jen, merci beaucoup pour ces renseignements. Merci à nouveau d’avoir été des nôtres aujourd’hui. Nous espérons vous retrouver d’ici la fin de l’année. Je tiens également à remercier tous les auditeurs qui se sont joints à nous. Nous espérons que ce balado vous a plu.

Si tel est le cas, n’hésitez pas à vous y inscrire. Merci à tous.