For decades, public market equity and fixed income assets dominated most investment portfolios, but for reasons that we describe below, core private market investments now represent a meaningful component of the policy asset mix of many institutional investors. Among other things, core private market investments offer the following features:
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Les catégories d’actifs des marchés privés comme l’immobilier, les infrastructures et les hypothèques commerciales offrent un éventail d’occasions de placement à l’échelle nationale et internationale et comportent différentes caractéristiques de rendement et de risque. En mettant l’accent sur les occasions de placement de grande qualité disponibles dans ces catégories d’actifs, nos grandes stratégies des marchés privés ont pour but d’offrir aux investisseurs les éléments constitutifs d’une fondation à long terme pour leurs portefeuilles de placement, en plus de recourir à des placements traditionnels en titres à revenu fixe et en actions. Les principes de base suivants guident notre philosophie de placement :
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2025 outlook
After several years of low transaction volume across the Canadian commercial real estate market, sentiment appears to be improving in response to rate cuts by the Bank of Canada, which began earlier this year and are expected to continue into 2025. Despite aggressive Bank of Canada activity, Government of Canada (GoC) bond rates have remained volatile, driven most recently by U.S. trade uncertainty. Stabilization in GoC interest rates should help stimulate real estate market activity as leverage would become supportive and act as a tailwind for activity moving forward. This improved sentiment has already resulted in several notable office transactions recently, and we expect commercial mortgage origination activity will continue to increase from here.
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Our approach
RBC GAM commercial mortgage platform
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* Veuillez consulter nos déclarations sur notre approche en matière d’investissement responsable à la fin du présent document.
L’équipe se concentre sur les placements dans des prêts offrant un profil risque/rendement attrayant et elle profite d’un accès exceptionnel à l’ensemble du marché des hypothèques grâce à notre réseau d’origination de premier plan. En effet, notre plateforme et nos partenariats nous permettent d’avoir une vue d’ensemble de presque toutes les opportunités importantes sur le marché des prêts hypothécaires commerciaux canadiens. Dans le but de soutenir les objectifs de placement de nos clients, notre plateforme donne accès à l’ensemble de l’échelle du risque et du rendement des hypothèques commerciales, allant des stratégies d’hypothèques commerciales conventionnelles aux stratégies à rendement élevé, y compris les stratégies de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (TACHC) des États-Unis.
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En général, l’équipe examine plus de 15 milliards de dollars d’occasions liées à des prêts hypothécaires et investit de 1 milliard à 1,5 milliard de dollars par année. Notre plateforme permet d’accéder à des occasions et à des renseignements et de mieux cerner le risque associé à un marché privé pour lequel l’accès à l’information est fortement restreint. L’équipe est positionnée avantageusement sur le marché, ce qui lui permet de tirer avantage de l’information publiée en temps réel sur le marché et provenant de notre portefeuille actuel d’une valeur de 7 milliards de dollars et comptant de plus de 450 prêts1 Nous appliquons une approche rigoureuse de l’évaluation du crédit et continuons de cibler les propriétés, les emprunteurs et les promoteurs de qualité lorsque nous octroyons de nouveaux prêts.
1 Au 31 décembre 2024.
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2025 outlook
As we look ahead to 2025, the divergence between positive underlying property operating performance and softer capital markets sentiment
that emerged in 2024 has created favourable investment conditions for
well-capitalized investors. Market support is expected to come from further potential cuts to the Bank of Canada’s policy rate, and declining new construction activity; these factors are expected to increase market tightness and support occupancy levels across all sectors.
While population growth is expected to slow in the near-term, we expect the more sustainable long-term rate of growth to remain robust and supportive of the asset class. Meanwhile, key risks to monitor include slowing economic growth and labour market headwinds. In addition, certain investors remain challenged in accessing equity to either fund development commitments or lower leverage levels, reinforcing the value of a low leverage, diverse core asset/core market strategy.
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Notre approche
Notre stratégie de placements immobiliers canadiens de base permet aux investisseurs d’accéder à un portefeuille d’actifs de grande qualité dont la diversification repose sur différents types de régions, de propriétés et de locataires. En misant sur la qualité et la diversification, cette stratégie vise à fournir des revenus prévisibles et croissants ainsi que des rendements totaux stables à long terme. La stratégie consiste en un fonds commun de placement doté d’un calendrier de souscription et de rachat trimestriel.
Notre stratégie repose sur la conviction que des placements dans l’immobilier canadien de base, c’est-à-dire des actifs de base dans des marchés de base avec des locataires de base, peuvent constituer la fondation du portefeuille d’un investisseur, en plus des placements traditionnels en titres à revenu fixe et en actions. Elle permet aux investisseurs d’accéder à la catégorie d’actifs grâce à la structure la plus efficace qui soit, éliminant ainsi les impôts étrangers, les coûts de transaction et l’impact des devises, tout en positionnant les investisseurs pour une exposition au risque global au moyen d’autres catégories d’actifs plus liquides.
La stratégie a été élaborée dans le cadre d’un partenariat avec British Columbia Investment Management Corporation (BCI), un grand gestionnaire de régimes de retraite canadien dans l’un des plus importants portefeuilles diversifiés d’immeubles commerciaux de base du Canada. Les investisseurs bénéficient de la supervision collective de deux sociétés de placement professionnelles indépendantes dans le cadre d’un modèle de partenariat unique selon lequel les deux entreprises sont entièrement alignées sur le plan financier et réputationnel en vue de produire un rendement de placement à long terme.
Alignement sans précédent
RBC Gestion mondiale d’actifs et BCI/QuadReal, deux des fiduciaires les plus respectés au Canada, sont des partenaires entièrement alignés sur le plan financier et réputationnel.
Investment discipline
Aligned investment and asset management decision-making provides discipline, focus, and access to off-market opportunities.
Fully diversified
Access to an established portfolio of signature properties across Canada’s largest cities, diversified by asset class, geography, and tenancy.
Governance & sustainability
Combined oversight provides exceptional governance and consistent industry-leading ESG results.*
Core portfolio
Core portfolio
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2024 market review
Investment activity in private infrastructure was relatively muted for much of 2024 and equity return requirements appeared to rise slightly over the course of the year. The decline in investment activity and rise in return requirements was a function of many factors, including: a higher cost of capital, elevated capital expenditure requirements due to inflation, tighter labour markets, residual supply chain issues, and increased uncertainty around revenue forecasts given the heightened risk of an economic slowdown.
The resulting scarcity of capital created opportunity for those investors with capital available to deploy. A small number of very large fundraising outcomes for certain fund managers led to intense competition for a few mega-infrastructure deals even as we were seeing less competition in the mid-cap infrastructure space. As a result, we saw an increase in the expected risk/return profile of certain mid-cap opportunities.
We also observed several large institutional investors seek out experienced and aligned partners to support future growth in their private infrastructure investments, as they approached their internal portfolio concentration limits. This brought a set of high-quality investment opportunities to the market alongside strong potential co-investment partners.
Each of these factors contributed to what many are speculating will be a good vintage year for buyers of private infrastructure companies.
Infrastructure investments, supported by strong fundamentals
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2025 outlook
Lower lending rates in response to easing inflation have led to the expectation of increased transaction flow in the year ahead, as investors see the opportunity to use financial leverage to fund transactions. While increased appetite for leverage should act as a tailwind for investment activity going forward, investments with more defensive profiles – including strong financial quality (relatively low amounts of predominantly fixed rate debt) and inflation-protected yield – will continue to present the most compelling opportunities, in our view.
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Our approach
Our global infrastructure strategy aims to provide investors with attractive risk-adjusted returns comprised of income and capital appreciation. The strategy invests in a portfolio of core and core+ private infrastructure assets diversified by sector and geography, with a focus on developed market countries included in the Organization for Economic Co-operation and Development (OECD).
A focus on developed markets provides benefits of stable economic growth, positive demographic trends, yields underpinned by contractual income, and inflation sensitivity. The strategy can also offer exposure to positive environmental, social, and governance themes (infrastructure 2.0), as we seek investments that support economic development, enable higher standards of living, and drive the transition to a more sustainable future.
The strategy is open ended to align investor capital with the long asset lives of private infrastructure assets. The strategy is actively managed by the RBG GAM Private Markets Global Infrastructure Investment team and leverages the internal support of RBC GAM’s investment and operational platform as well as the external support of experienced and aligned co-investment partners and advisors.
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The strategy benefits from proprietary (and often non-competitive) access to a broad range of unique and high-quality investment opportunities. This access is attributable to:
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This broad range of high-quality deal flow gives the team a wide opportunity set to select from, and allows them to capitalize on situations where there may be gaps in the supply and demand for capital in certain segments of the infrastructure market.
La stratégie vise à créer un portefeuille diversifié à l’échelle mondiale, constitué d’actifs d’infrastructure privée de base et de base plus de grande qualité, en partenariat avec des coinvestisseurs chevronnés ayant les mêmes objectifs. Compte tenu du faible endettement et de la multitude d’engagements en matière de placements, nous amorçons l’année 2025 en position de force pour déployer du capital dans un contexte où les fonds propres sont restreints. Nous examinons activement un vaste ensemble d’opérations potentielles ayant un échéancier d’exécution à court terme et nous continuons d’observer, chaque trimestre, de nouveaux flux d’opérations provenant de partenaires de coinvestissement actuels et nouveaux. En ce qui concerne la constitution et la diversification du portefeuille au sein de la stratégie, l’ajout de deux nouveaux investissements en 2024 a offert des avantages intéressants sur le plan de la diversification par secteur, par région, par facteur de valeur et par partenariat de coinvestissement. À l’avenir, nous accorderons la priorité à d’autres secteurs et facteurs de valeur afin d’accroître la diversification de la stratégie.
Nous vous remercions de votre intérêt pour nos perspectives. Nous espérons que le présent document constituera un outil de référence utile et que vos gestionnaires de portefeuille se réjouissent de la possibilité d’en discuter plus en détail avec vous.