Pendant des décennies, la composition de la plupart des portefeuilles de placement a été dominée par les actions des marchés publics et les actifs à revenu fixe. Toutefois, pour des raisons décrites plus loin, les placements sur les marchés privés de base représentent maintenant une part importante du portefeuille d’actifs de nombreux investisseurs institutionnels. Les placements sur les marchés privés proposent notamment ce qui suit :
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Les catégories d’actifs des marchés privés comme l’immobilier, les infrastructures et les hypothèques commerciales offrent un éventail d’occasions de placement à l’échelle nationale et internationale et comportent différentes caractéristiques de rendement et de risque. En mettant l’accent sur les occasions de placement de grande qualité disponibles dans ces catégories d’actifs, nos grandes stratégies des marchés privés ont pour but d’offrir aux investisseurs les éléments constitutifs d’une fondation à long terme pour leurs portefeuilles de placement, en plus de recourir à des placements traditionnels en titres à revenu fixe et en actions. Les principes de base suivants guident notre philosophie de placement :
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2025 outlook
After several years of low transaction volume across the Canadian commercial real estate market, sentiment appears to be improving in response to rate cuts by the Bank of Canada, which began earlier this year and are expected to continue into 2025. Despite aggressive Bank of Canada activity, Government of Canada (GoC) bond rates have remained volatile, driven most recently by U.S. trade uncertainty. Stabilization in GoC interest rates should help stimulate real estate market activity as leverage would become supportive and act as a tailwind for activity moving forward. This improved sentiment has already resulted in several notable office transactions recently, and we expect commercial mortgage origination activity will continue to increase from here.
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Our approach
RBC GAM commercial mortgage platform
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* Veuillez consulter nos déclarations sur notre approche en matière d’investissement responsable à la fin du présent document.
L’équipe se concentre sur les placements dans des prêts offrant un profil risque/rendement attrayant et elle profite d’un accès exceptionnel à l’ensemble du marché des hypothèques grâce à notre réseau d’origination de premier plan. En effet, notre plateforme et nos partenariats nous permettent d’avoir une vue d’ensemble de presque toutes les opportunités importantes sur le marché des prêts hypothécaires commerciaux canadiens. Dans le but de soutenir les objectifs de placement de nos clients, notre plateforme donne accès à l’ensemble de l’échelle du risque et du rendement des hypothèques commerciales, allant des stratégies d’hypothèques commerciales conventionnelles aux stratégies à rendement élevé, y compris les stratégies de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (TACHC) des États-Unis.
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En général, l’équipe examine plus de 15 milliards de dollars d’occasions liées à des prêts hypothécaires et investit de 1 milliard à 1,5 milliard de dollars par année. Notre plateforme permet d’accéder à des occasions et à des renseignements et de mieux cerner le risque associé à un marché privé pour lequel l’accès à l’information est fortement restreint. L’équipe est positionnée avantageusement sur le marché, ce qui lui permet de tirer avantage de l’information publiée en temps réel sur le marché et provenant de notre portefeuille actuel d’une valeur de 7 milliards de dollars et comptant de plus de 450 prêts1 Nous appliquons une approche rigoureuse de l’évaluation du crédit et continuons de cibler les propriétés, les emprunteurs et les promoteurs de qualité lorsque nous octroyons de nouveaux prêts.
1 Au 31 décembre 2024.
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Perspectives 2025
À l’approche de 2025, l’écart entre les résultats d’exploitation positifs sous-jacents des propriétés et la confiance hésitante des marchés des capitaux a engendré des conditions de placement favorables pour les investisseurs dotés d’une bonne capitalisation. Les marchés devraient être soutenus par d’autres réductions possibles du taux directeur de la Banque du Canada et la diminution des nouvelles constructions ; ces facteurs devraient accroître les tensions sur les marchés et soutenir les taux d’occupation dans tous les secteurs.
La population devrait croître moins rapidement à court terme, mais nous nous attendons à ce que le taux de croissance plus durable à long terme demeure vigoureux et favorable à la catégorie d’actifs. Par ailleurs, les principaux risques à surveiller comprennent le ralentissement de la croissance économique et les vents contraires soufflant sur le marché du travail. De plus, certains investisseurs ont toujours du mal à accéder à des capitaux, que ce soit pour financer des engagements de promotion immobilière ou réduire leur effet de levier financier, ce qui renforce la valeur d’une stratégie axée sur des actifs et des marchés de base diversifiés et à faible endettement.
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Notre approche
Notre stratégie de placements immobiliers canadiens de base permet aux investisseurs d’accéder à un portefeuille d’actifs de grande qualité dont la diversification repose sur différents types de régions, de propriétés et de locataires. En misant sur la qualité et la diversification, cette stratégie vise à fournir des revenus prévisibles et croissants ainsi que des rendements totaux stables à long terme. La stratégie consiste en un fonds commun de placement doté d’un calendrier de souscription et de rachat trimestriel.
Notre stratégie repose sur la conviction que des placements dans l’immobilier canadien de base, c’est-à-dire des actifs de base dans des marchés de base avec des locataires de base, peuvent constituer la fondation du portefeuille d’un investisseur, en plus des placements traditionnels en titres à revenu fixe et en actions. Elle permet aux investisseurs d’accéder à la catégorie d’actifs grâce à la structure la plus efficace qui soit, éliminant ainsi les impôts étrangers, les coûts de transaction et l’impact des devises, tout en positionnant les investisseurs pour une exposition au risque global au moyen d’autres catégories d’actifs plus liquides.
La stratégie a été élaborée dans le cadre d’un partenariat avec British Columbia Investment Management Corporation (BCI), un grand gestionnaire de régimes de retraite canadien dans l’un des plus importants portefeuilles diversifiés d’immeubles commerciaux de base du Canada. Les investisseurs bénéficient de la supervision collective de deux sociétés de placement professionnelles indépendantes dans le cadre d’un modèle de partenariat unique selon lequel les deux entreprises sont entièrement alignées sur le plan financier et réputationnel en vue de produire un rendement de placement à long terme.
Alignement sans précédent
RBC Gestion mondiale d’actifs et BCI/QuadReal, deux des fiduciaires les plus respectés au Canada, sont des partenaires entièrement alignés sur le plan financier et réputationnel.
Discipline de placement
Aligned investment and asset management decision-making provides discipline, focus, and access to off-market opportunities.
Fully diversified
Access to an established portfolio of signature properties across Canada’s largest cities, diversified by asset class, geography, and tenancy.
Governance & sustainability
Combined oversight provides exceptional governance and consistent industry-leading ESG results.*
Core portfolio
Core portfolio
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2024 market review
Investment activity in private infrastructure was relatively muted for much of 2024 and equity return requirements appeared to rise slightly over the course of the year. The decline in investment activity and rise in return requirements was a function of many factors, including: a higher cost of capital, elevated capital expenditure requirements due to inflation, tighter labour markets, residual supply chain issues, and increased uncertainty around revenue forecasts given the heightened risk of an economic slowdown.
The resulting scarcity of capital created opportunity for those investors with capital available to deploy. A small number of very large fundraising outcomes for certain fund managers led to intense competition for a few mega-infrastructure deals even as we were seeing less competition in the mid-cap infrastructure space. As a result, we saw an increase in the expected risk/return profile of certain mid-cap opportunities.
We also observed several large institutional investors seek out experienced and aligned partners to support future growth in their private infrastructure investments, as they approached their internal portfolio concentration limits. This brought a set of high-quality investment opportunities to the market alongside strong potential co-investment partners.
Each of these factors contributed to what many are speculating will be a good vintage year for buyers of private infrastructure companies.
Infrastructure investments, supported by strong fundamentals
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2025 outlook
Lower lending rates in response to easing inflation have led to the expectation of increased transaction flow in the year ahead, as investors see the opportunity to use financial leverage to fund transactions. While increased appetite for leverage should act as a tailwind for investment activity going forward, investments with more defensive profiles – including strong financial quality (relatively low amounts of predominantly fixed rate debt) and inflation-protected yield – will continue to present the most compelling opportunities, in our view.
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Notre approche
Notre stratégie d’infrastructure mondiale vise à procurer aux investisseurs des rendements attrayants, ajustés au risque et comportant une appréciation des revenus et du capital. La stratégie investit dans un portefeuille d’actifs d’infrastructure privée de base ou de base plus bien diversifiés du point de vue des secteurs et des régions, en mettant l’accent sur les pays développés membres de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE).
L’importance accordée aux marchés développés comporte des avantages liés à la stabilité de la croissance économique, aux tendances démographiques positives, aux rendements soutenus par les revenus contractuels et à la sensibilité à l’inflation. La stratégie peut aussi offrir une exposition aux thèmes liés à l’environnement, à la société et à la gouvernance (infrastructure 2.0), car nous favorisons les placements soutenant le développement économique, des niveaux de vie plus élevés et la transition vers un avenir plus durable.
La stratégie est d’une durée indéterminée afin d’harmoniser le capital des investisseurs avec la longue durée de vie des actifs d’infrastructure privée. Elle est gérée activement par l’équipe Investissement, Marché mondial des infrastructures, Marchés privés RBC Gestion mondiale d’actifs (RBC GMA) et compte sur le soutien interne de la plateforme d’investissement et d’exploitation de RBC GMA, ainsi que sur l’aide externe de ses partenaires de coinvestissement et conseillers chevronnés ayant les mêmes objectifs.
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La stratégie bénéficie d’un accès exclusif (et souvent non concurrentiel) à un large éventail d’occasions de placement sans pareilles et de grande qualité. Cet accès est attribuable à ce qui suit :
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Ce vaste flux d’opérations de grande qualité permet à l’équipe de faire des choix à partir d’une multitude d’occasions d’importance et l’aide à tirer parti de situations pour lesquelles il pourrait y avoir des écarts entre l’offre et la demande de capital dans certains segments du marché des infrastructures.
The strategy’s focus remains on building a globally diversified portfolio of high-quality core/core+ private infrastructure assets alongside experienced and aligned co-investment partners. With low-leverage and a strong pipeline of investment commitments, we are entering 2025 in a position of strength to deploy capital into a capital-constrained environment. We are actively considering a broad set of potential transactions that have near-term execution timelines, and we continue to see additional new deal flow every quarter driven from existing and new co-investment partners. As we consider portfolio construction and diversification within the strategy, the addition of two new investments in 2024 brought attractive diversification benefits to the portfolio by sector, geography, value driver, and co-investment partner. Going forward, we are prioritizing additional sectors and value drivers to enhance the diversification of the strategy.
Thank you for your interest in our perspectives. We hope this document serves as a useful reference, and your portfolio managers welcome the opportunity of further discussion with you.