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Déclarations prospectives

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Accepter Déclin
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Par  PH&N Institutionnel 18 août 2022

Les investisseurs institutionnels ont de plus en plus recours à des stratégies alternatives en complément de la répartition traditionnelle des actifs. Cette tendance s’est traduite par une forte hausse des placements en actifs réels, et plus particulièrement immobiliers. Dans un contexte de marché caractérisé par l’avancement du cycle économique, les placements immobiliers de base de qualité supérieure peuvent procurer des avantages considérables aux portefeuilles institutionnels.


Introduction

Les actifs immobiliers commerciaux représentent un pan important de l’univers mondial des placements. Leur valeur estimative de 59 000 milliards de dollars US est presque équivalente à celle des actions mondiales selon la capitalisation boursière. Les investisseurs institutionnels détiennent une part de ces actifs équivalant à environ 10 400 milliards de dollars US à l’échelle mondiale, dont à peu près 2 900 milliards de dollars US aux États-Unis et 320 milliards de dollars US au Canada. La vaste majorité des actifs immobiliers commerciaux font l’objet d’investissements directs (c’est-à-dire que les propriétés sont détenues directement ou par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement fermé). Une petite partie est détenue par l’entremise d’instruments de placement immobilier cotés en bourse, comme les sociétés de placement immobilier (SPI).

Il s’agit d’une catégorie d’actif de taille dont la place au sein des portefeuilles institutionnels n’a cessé d’augmenter depuis deux décennies, tant au Canada que dans le monde. Les actifs immobiliers de base, soit de immeubles locatifs de grande qualité situés dans des grandes villes, forment généralement la principale composante des portefeuilles immobiliers. Viennent ensuite des stratégies à valeur ajoutée plus risquées et, de plus en plus, des placements immobiliers mondiaux1 . Ainsi, la part de l’immobilier dans les portefeuilles institutionnels canadiens est passée de 3,7 % en 1997 à 12,8 % à la fin de 2018 (figure 2) ; elle a donc plus que triplé en 20 ans.

Figure 1 : Valeur du marché immobilier commercial

Valeur du marché immobilier commercial

Les données sont exprimées en milliers de milliards de dollars américains. * Banque mondiale, Capitalisation boursière des entreprises intérieures cotées, décembre 2018; † LaSalle, Investment Strategy Annual – Immobilier 2018-2019.

Figure 2 : Pondération de l’immobilier dans les régimes de pension publics, 1997 c. 2018

Pondération de l’immobilier dans les 
régimes de pension publics, 1997 c. 2018

Source : Association canadienne des gestionnaires de caisses de retraite, au 31 décembre 2018

Souvent, les caractéristiques de l’immobilier de base canadien s’alignent sur les objectifs stratégiques des investisseurs institutionnels, ce qui rend ces placements très attrayants. Parmi elles figurent la diversification, la faible corrélation avec les marchés publics, des revenus d’exploitation indexés sur l’inflation à long terme du Canada, un potentiel de rendement total ajusté au risque attrayant, des synergies possibles en matière d’impôt sur le revenu et une volatilité relativement basse comparativement aux marchés immobiliers étrangers. Ensemble, ces qualités font de l’immobilier de base une occasion intéressante qui mérite d’être envisagée dans les portefeuilles institutionnels prudemment diversifiés.

En quoi consistent les placements immobiliers directs ?

Au départ, un bien immobilier est tout simplement un actif réel constitué d’un terrain, d’un immeuble ou des deux. Les propriétés sont très diverses, allant des habitations unifamiliales à des projets de grande envergure à double vocation résidentielle et commerciale. L’immobilier offre deux sources de rendement possible aux investisseurs : des revenus comparables aux coupons des obligations, principalement générés par les loyers, et une appréciation du capital qui dépend des taux d’intérêt et de la croissance des revenus.

Les investisseurs peuvent investir dans l’immobilier de nombreuses façons :

  • investissements dans des titres de créance (hypothèques) ;
  • investissements indirects par l’intermédiaire d’une société de placement immobilier (SPI) ;
  • investissements directs par voie de participation dans un actif immobilier.

Pour les besoins de cet article, nous nous concentrerons sur les investissements directs dans des actifs immobiliers commerciaux, qui regroupent cinq types d’immeubles locatifs : immeubles de bureaux, immeubles de détail, immeubles industriels, hôtels et immeubles multirésidentiels.

Lisez l'article complet ici.

1 Sondage mondial 2019 sur les intentions des investisseurs de CBRE ; RBC Gestion mondiale d’actifs (RBC GMA).

Déclarations

Ce document a été fourni par PH&N Institutionnel à titre informatif seulement et ne peut être reproduit, distribué ou publié sans le consentement écrit de PH&N Institutionnel. Le document n’a pas pour but d’offrir des conseils professionnels et ne devrait pas être considéré comme tel. PH&N Institutionnel prend des mesures raisonnables pour fournir des renseignements à jour, exacts et fiables, et estime qu’ils le sont au moment de leur impression. Les opinions exprimées dans les présentes sont celles de PH&N Institutionnel en date de la publication et peuvent changer sans préavis. Cette information ne constitue pas une offre ni une sollicitation d’achat ou de vente de titres ou de participation ou d’adhésion à un service. Les renseignements obtenus de tiers sont jugés fiables, mais ni PH&N Institutionnel, ni ses sociétés affiliées, ni aucune autre personne n’en garantit explicitement ou implicitement l’exactitude, l’intégralité ou la pertinence. Nous n’assumons aucune responsabilité pour toute erreur ou omission. Les rendements hypothétiques, validés a posteriori ou simulés comportent certaines limites inhérentes. Les rendements hypothétiques, validés a posteriori ou simulés reposent sur des données historiques et ne tiennent pas compte de l’incidence que certains risques liés à l’économie et au marché pourraient avoir sur le processus de prise de décisions, et ils sont établis rétrospectivement. Contrairement aux antécédents de rendement réels, les résultats hypothétiques, validés a posteriori ou simulés ne sont pas représentatifs d’opérations réelles ni de l’impact que peuvent avoir certains risques importants liés à l’économie et au marché sur le processus de prise de décisions. De plus, étant donné que des opérations n’ont pas réellement été exécutées, les résultats peuvent avoir surestimé ou sous-estimé l’incidence, le cas échéant, de certains risques liés au marché, comme le manque de liquidité, et peuvent ne pas rendre compte de l’impact que certains risques liés à l’économie ou au marché auraient eu sur le processus de prise de décisions. Il n’est pas garanti qu’un compte réalisera des bénéfices ou subira des pertes semblables aux bénéfices et aux pertes indiqués. Ces renseignements ne servent qu’à des fins d’illustration. PH&N Institutionnel est la division de gestion d’actifs institutionnels de RBC Gestion mondiale d’actifs Inc. Date de publication : 1 octobre 2019. IC1910812. ® / MC Marque(s) de commerce de Banque Royale du Canada, utilisée(s) sous licence. © RBC Gestion mondiale d’actifs Inc. 2019.