Les investisseurs institutionnels ont de plus en plus recours à des stratégies alternatives en complément de la répartition traditionnelle des actifs. Cette tendance s’est traduite par une forte hausse des placements en actifs réels, et plus particulièrement immobiliers. Dans un contexte de marché caractérisé par l’avancement du cycle économique, les placements immobiliers de base de qualité supérieure peuvent procurer des avantages considérables aux portefeuilles institutionnels.
Introduction
Les actifs immobiliers commerciaux représentent un pan important de l’univers mondial des placements. Leur valeur estimative de 59 000 milliards de dollars US est presque équivalente à celle des actions mondiales selon la capitalisation boursière. Les investisseurs institutionnels détiennent une part de ces actifs équivalant à environ 10 400 milliards de dollars US à l’échelle mondiale, dont à peu près 2 900 milliards de dollars US aux États-Unis et 320 milliards de dollars US au Canada. La vaste majorité des actifs immobiliers commerciaux font l’objet d’investissements directs (c’est-à-dire que les propriétés sont détenues directement ou par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement fermé). Une petite partie est détenue par l’entremise d’instruments de placement immobilier cotés en bourse, comme les sociétés de placement immobilier (SPI).
Il s’agit d’une catégorie d’actif de taille dont la place au sein des portefeuilles institutionnels n’a cessé d’augmenter depuis deux décennies, tant au Canada que dans le monde. Les actifs immobiliers de base, soit de immeubles locatifs de grande qualité situés dans des grandes villes, forment généralement la principale composante des portefeuilles immobiliers. Viennent ensuite des stratégies à valeur ajoutée plus risquées et, de plus en plus, des placements immobiliers mondiaux1 . Ainsi, la part de l’immobilier dans les portefeuilles institutionnels canadiens est passée de 3,7 % en 1997 à 12,8 % à la fin de 2018 (figure 2) ; elle a donc plus que triplé en 20 ans.
Figure 1 : Valeur du marché immobilier commercial
Les données sont exprimées en milliers de milliards de dollars américains. * Banque mondiale, Capitalisation boursière des entreprises intérieures cotées, décembre 2018; † LaSalle, Investment Strategy Annual – Immobilier 2018-2019.
Figure 2 : Pondération de l’immobilier dans les régimes de pension publics, 1997 c. 2018
Source : Association canadienne des gestionnaires de caisses de retraite, au 31 décembre 2018
Souvent, les caractéristiques de l’immobilier de base canadien s’alignent sur les objectifs stratégiques des investisseurs institutionnels, ce qui rend ces placements très attrayants. Parmi elles figurent la diversification, la faible corrélation avec les marchés publics, des revenus d’exploitation indexés sur l’inflation à long terme du Canada, un potentiel de rendement total ajusté au risque attrayant, des synergies possibles en matière d’impôt sur le revenu et une volatilité relativement basse comparativement aux marchés immobiliers étrangers. Ensemble, ces qualités font de l’immobilier de base une occasion intéressante qui mérite d’être envisagée dans les portefeuilles institutionnels prudemment diversifiés.
En quoi consistent les placements immobiliers directs ?
Au départ, un bien immobilier est tout simplement un actif réel constitué d’un terrain, d’un immeuble ou des deux. Les propriétés sont très diverses, allant des habitations unifamiliales à des projets de grande envergure à double vocation résidentielle et commerciale. L’immobilier offre deux sources de rendement possible aux investisseurs : des revenus comparables aux coupons des obligations, principalement générés par les loyers, et une appréciation du capital qui dépend des taux d’intérêt et de la croissance des revenus.
Les investisseurs peuvent investir dans l’immobilier de nombreuses façons :
- investissements dans des titres de créance (hypothèques) ;
- investissements indirects par l’intermédiaire d’une société de placement immobilier (SPI) ;
- investissements directs par voie de participation dans un actif immobilier.
Pour les besoins de cet article, nous nous concentrerons sur les investissements directs dans des actifs immobiliers commerciaux, qui regroupent cinq types d’immeubles locatifs : immeubles de bureaux, immeubles de détail, immeubles industriels, hôtels et immeubles multirésidentiels.
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